Financiación: CANCELACION PRESTAMO HIPOTECARIO

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CANCELACION PRESTAMO HIPOTECARIO

Notapor Julián » 27/10/2004 10:44

El pasado dia 21 realicé cancelación de una hipoteca que tenía con la CAM y realicé una nueva con barclays.

A fecha de hoy, 27 de octubre de 2004, he comprobado que el préstamo hipotecario que se canceló mediante firma ante notario de la CAM y cheque por la cantidad total más comisión de cancelación mas intereses de los días trancurridos, sigue sin estar cancelado en mi cuenta.

El cheque librado a favor de la CAM fue ingresado irregularmente en mi cuenta. Creo que el fin exclusivo del cheque era la cancelación total del préstamo hipotecario como consta en la escritura de cancelación. Es más, de la cantidad librada no se ingresó el total sino ota cantidad, cobrando una comisión de 181,63 €.

Estas actuaciones creo que son contrarias a las buenas prácticas bancarias ya que no se puede adeudar al cliente una comisión por la gestión de cobro de cheque recibido de la nueva entidad, a pesar de que la persona designada para el cobro es la misma CAM, por lo que es evidente que no habéis prestado ningún servicio de compensación, sino que la gestión ha sido realizada a vuestro propio favor destinado exclusivamente para la cancelación del préstamo hipotecario. En este sentido se ha pronunciado en diversas ocasiones el Banco de España.

¿Que puedo hacer? Necesito consejo
Julián
 

Notapor ricard » 27/10/2004 22:29

Saludos,
creo entender que barclays entrega un cheque para la cancelacion del prestamo que tenias en CAM

tal y como comentas si el cheque iba a nombre de CAM no tiene que ser ingresado en tu cuenta, hay casos en los que ejemplo: barclays hace un cheque o ingreso a tu favor, y tu debes de hacer en ingreso o cheque a CAM

tendrias que realizar una lectura pormenorizada de la escritura de cancelacion de la hipoteca, en este caso entiendo que es una subrogacion de la misma, existen unas condiciones y plazos, que puede que entren por las fechas que comentas

mirate en esta web, parte superior Financiacion- Hipotecas -Gtos de compraventa y formalizacion
en ella veras subrogacion de hipoteca

debes aclarar tanto con CAM como barclays la situacion actual, reclamar a CAM las comisiones (181,63), pues entiendo que si el chueque
era nominativo CAM ? no seran ints d elos dias que lleva ingresado en tu cuenta?

agiliza la consulta con ambas entidades
suerte!
ricard
 
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Notapor Julián » 28/10/2004 07:46

Gracias Ricard,

Para la cancelación de la Hipoteca de la CAM ante Notario, Barclays realizó cheque nominativo a la CAM, por el total de la deuda, esto es: amortización pendiente + 1% de comisión de cancelación + intereses de los días transcurridos. Esta cantidad me la comunicó el director de mi oficina de la CAM antes del día de la firma de la escritura. Como la CAM no se presentó a la firma de la cancelación de la hipoteca, el notario se personó en las oficinas centrales de la CAM para entregar el cheque y para que firmaran la escritura de cancelación de la hipoteca.

Entiendo que en ese acto quedó legalmente cancelada la hipoteca, ya que la CAM firmó la escritura de cancelación.

Lo que no entiendo y creo que es una irregularidad monstruosa es que el cheque sea ingresado en mi cuenta, con el descuento de la comisión por gestión de cobro 138 €, y no cancelen el préstamo de mi cuenta.

A última hora de ayer lo cancelaron cargándome intereses hasta ese día.

Creo que la CAM ha incumplido gravemente la escritura de cancelación de la hipoteca.

En primer lugar como he dicho en mi anterior post: porque el cheque librado a favor de la CAM fue ingresado irregularmente en mi cuenta. El fin exclusivo del cheque era la cancelación total del préstamo hipotecario como consta en la escritura de cancelación. Y segundo:de la cantidad librada no se ingresó el total sino menos cantidad, cobrando una comisión de 181,63 €.

Voy a realizar una reclamación ante el Defensor del Cliente de la CAM... después al Banco de España.
Julián
 

Malas prácticas bancarias

Notapor julio » 28/10/2004 11:10

En relación a lo detallado anteriormente comentar:

1º- Si el cheque estaba librado a favor de la CAM la CAM se lo debería haber endosado a Julian para poder ingresarlo en la cuenta de este y evidentemente por su totalidad.

2º- Una vez ingresado en la cuenta de este, debería de haber sido Julian quien expresara la finalidad de dicho ingreso. Hemos de tener presente que nadie, ni la propia entidad puede actuar a voluntad sobre la cuenta de un cliente saldo que este último se encuentre en situación de mora en alguna operación activa y por tanto se produjera una compensación de saldos, algo a lo que se autoriza a las entidades en el propio contrato de la cuenta corriente o libreta de ahorros.

En cualquier caso estoy contigo en el sentido de que si la CAM extiende un certificado de deuda para la cancalación de hipoteca este habitualmente contempla la totalidad de los gastos inherentes a la cancelación.

Por otra parte lo que no tiene sentido es que se aplique una comisión de cobranza a Julian por ingresar en su cuenta un talón que él no autorizó a ingresar y que tampoco es su legítimo tenedor.

Todo ello me lleva a pensar que se puede tratar, tan sólo, de un problema de procedimiento informático que obligue a la CAM a cargar la cancelación de la hipoteca en la cuenta vinculada, pero una limitación de la CAM no implica la liquidación de una comisión.

Así pues, suerte con la reclamación.
Espero que te haya servido de ayuda
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Se me olvidaba

Notapor julio » 28/10/2004 11:15

Con respecto a los intereses, entiendo que estos se deben a la valoración del cheque, que como todos sabemos es de dos dias habiles a partir de la entrega.

En este sentido es muy posible que el certificado de deuda esté emitido por toda la deuda a su fecha de emisión y no contemple la valoración del cheque. En este caso debería haber sido el Barclays quién teniendo presente la valoración del cheque calculara dos días más de intereses y emitiera el cheque por la cantidad certificada más los intereses devengados en dos días.
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Notapor Julián » 28/10/2004 12:36

Gracias Julio… pero estás equivocado.

Bajo mi punto de vista y no soy experto, el cheque nunca debió abonarse en mi cuenta ya que estaba librado a favor de la CAM. Hay que tener en cuenta que la CAM firma la escritura de cancelación de la hipoteca ante notario y recoge el cheque el día 21, por lo cual sabe perfectamente su finalidad. Si la CAM firma la escritura de cancelación es que está de acuerdo con esa cantidad y por tanto la cancelación A TODOS LOS EFECTOS es efectiva desde esa misma fecha. Aquí no existe limitación o problema de procedimiento informático… es que la CAM actúa ilegalmente. La CAM no puede cobrar intereses posteriores a la firma de la escritura porque ya los está cobrando la nueva entidad y porque la hipoteca está cancelada legalmente, por tanto no tiene nada que ver la fecha de valoración del cheque… y mucho menos una comisión de gestión de cobro.

Existen casos muy parecidos de reclamaciones ante el Banco de España que estoy recopilando.

Expediente nº 2078/01 Bankinter
Expediente nº 3074/01 Ibercaja
Expediente nº 2338/02 Banco de Valencia
Expediente nº 2423/01 Banco Central Hispano

Fuente: Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Informes favorables al reclamante. Año 2.002.


Un saludo,
Julián
 

Notapor Julián » 28/10/2004 13:47

Siguiendo indagando he encontrado lo siguiente en la Memoria de Reclamaciones del Banco de España, que viene a confirmar lo dicho en el anterior post.

"El Servicio estima que estas operaciones de subrogación no se encuentran sujetas a los límites de valoración establecidos en la Circular 8/1990, puesto que los acreedores primitivos deben recibir directamente las cantidades en pago de sus créditos, sin intervención alguna de las cuentas de los clientes. Además, de acuerdo con lo previsto en la Ley 2/1994, la subrogación del nuevo acreedor hipotecario y la consiguiente extinción del vínculo con el acreedor primitivo tienen plena eficacia a partir del otorgamiento de la escritura pública de subrogación y simultáneo pago o consignación de lo debido al prestamista inicial, momento a partir del cual será el nuevo acreedor quien liquide las cantidades pertinentes.

Sostener la posición contraria conduciría al absurdo de aceptar la percepción de intereses por duplicado en una única operación a lo largo de una serie de días (por ambas entidades) cuando en todo momento existe una única entidad acreedora."

Un saludo,
Julián
 

Fe de errores

Notapor julio » 28/10/2004 13:57

Gracias por las referencias del servicio de reclamaciones, no las habia leido y efectivamente el Banco de España entiende que no son de aplicación las normas de valoración en este caso.
En la liquidación de intereses pensé que lo que habia sucedido era exactamente eso que se estaban aplicando las normas de valoración del cheque.

Sin embargo es curioso, las normas de valoración del cheque afectan incluso a los cheques bancarios emitidos ó depositados en el propio Banco de España. Ellos mismos las aplican en la compra de Deuda pública a través de cuentas directas, por lo que tiene un cierto "aquel", que en este caso no las den como válidas, si bien su argumentación, doble liquidación de interes es tremendamente coherente.

Así pues evidentemente no creo tengas ningún problema en la retrocesión tanto de la comisión, ingreso indebido, como de los intereses.
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Notapor Julián » 15/11/2004 17:22

Realizé la reclamación el día 11 via mail, y el día 12 me ingresaron en mi cuenta la comisión del cheque bancario y los intereses cobrados incrementados en el interés legal.

Por lo menos han sido rápidos...

CONCLUSION: Es lamentable, primero roban... pero si protestas te lo devuelven pero sino protestas se lo quedan... y lo más grave... con conocimiento de lo que están haciendo. UNA ILEGALIDAD

Un saludo,
Julián
 


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