Fiscalidad: Amortización Vivienda arrendada - Renta 2016

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Amortización Vivienda arrendada - Renta 2016

Notapor Luiggi7 » 14/06/2017 17:50

Buenos días,

Aunque he leido varios post y respuestas acerca de este tema en el foro, sigo sin tenerlo claro. Y me he buceado la web casi al completo pero sigo sin comprenderlo al 100%.

Bien. Mi caso. Tengo una vivienda en propiedad que estoy alquilando y me genera unos ingresos. Como todos los años, declaro esos ingresos y me deduzco los gastos permitidos (IBI, Impuestos de la Hipoteca, Comunidad, basuras, Seguros...).

Mi duda es respecto al apartado de "La amortización del inmueble por depreciación". En el manual de la renta, indica que puedo deducirme como gasto siempre que no supere el 3% del valor catastral de la construcción, o el 3% del valor de adquisición sin contar el suelo.
¿Debo deducirme como gasto ese valor fijo cada año que alquile la casa?
¿O es simplemente un límite máximo de determinado gasto de amortización del que no puedo excederme? En ese caso, ¿qué gasto es el que me puedo deducir? ¿Lo que invierta en esa casa? ¿las cuotas de hipoteca que amortizan capital? Lo siento pero leyendo y releyendo el manual parece que indique un importe máximo, pero en los ejemplos que leo en internet y en el propio manual siempre aplican ese 3% como gasto a deducir.

Por último, ¿Tiene implicaciones a la hora de venderla después? Es que en años anteriores no contemplé ese gasto deducible, y si lo incorporo la renta me resulta más beneficiosa.

Muchas gracias de antemano, y siento el tostón, y si estuviera ya resuelto.
Saludos, Luis.
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Re: Amortización Vivienda arrendada - Renta 2016

Notapor edujuconta » 14/06/2017 21:34

Lo más recomendable es deducirse ese 3%, porque el día que la vendas te lo restarán del valor de adquisición lo mismo si lo has deducido como si no.
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Re: Amortización Vivienda arrendada - Renta 2016

Notapor Luiggi7 » 14/06/2017 21:50

En que sentido? Tendré que pagar algún tipo de plusvalía o algo así?
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Re: Amortización Vivienda arrendada - Renta 2016

Notapor edujuconta » 14/06/2017 22:06

Si el valor de adquisición se reduce en esos importes, la ganancia patrimonial se incrementa, lo que implica mayor tributación.
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Re: Amortización Vivienda arrendada - Renta 2016

Notapor Luiggi7 » 19/06/2017 12:43

¿Puedes aclararme un poco más edujuconta? A que te refieres con que el precio de adquisición se reduce eso implica que la ganancia patrimonial aumenta?
Lo que quiero aclarar es si el precio de una hipotética venta futura depende de decorar este gasto deducible o no, o si tendría que declarar ese beneficio obtenido durante años, después de venderla.

Por favor estoy muy inseguro en esto y el plazo acaba en breve.

Gracias!
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Re: Amortización Vivienda arrendada - Renta 2016

Notapor YUPI » 19/06/2017 13:46

Es como te dice "edu" el no declarar este gasto de amortización ahora, no te va a "salvar" de tenerlo que restar del valor de adquisición cuando la vendas, o sea, que si dices que te sale mejor la renta con la amort., pues entonces este año la aplicas juntamente con los demás gastos.

Luego ya cuando la venta y según el art.40 RIRPF nos dice que el valor de adquisición deberá ser minorado por el importe de las amortizaciones con independencia de la efectiva consideración de gasto.

Es decir, ahora deduce sí o sí el 3% de amortización, en los alquileres pues no nos sirve de nada el no hacerlo ya que luego cuando la venta los tendremos que minorar igualmente del valor de adq. y aunque no los hayamos deducido.

En la operación de Venta tendrás que calcular la amortización de todos los años que la tuviste en arrendamiento y restarla del valor inicial de adquisición:

Valor Adquisición = importe real adquisición + gastos y tributos satisfechos en la Adquisición + coste de inversión y mejoras - AMORTIZACIONES.

Al disminuir el Valor Adquisición debido a las amortizaciones y como la Plusvalía en IRPF será la diferencia entre el Valor Venta - Valor Adquisición, entonces claro la diferencia será mayor y tendremos que pagar más por la operación (ganancias patrimoniales que irán a renta Ahorro).


PD: o sea que ya sabes de lo perdido saca lo que puedas, y amortiza como gasto... :D
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Re: Amortización Vivienda arrendada - Renta 2016

Notapor Luiggi7 » 19/06/2017 14:48

YUPI escribió:Es como te dice "edu" el no declarar este gasto de amortización ahora, no te va a "salvar" de tenerlo que restar del valor de adquisición cuando la vendas, o sea, que si dices que te sale mejor la renta con la amort., pues entonces este año la aplicas juntamente con los demás gastos.

Luego ya cuando la venta y según el art.40 RIRPF nos dice que el valor de adquisición deberá ser minorado por el importe de las amortizaciones con independencia de la efectiva consideración de gasto.

Es decir, ahora deduce sí o sí el 3% de amortización, en los alquileres pues no nos sirve de nada el no hacerlo ya que luego cuando la venta los tendremos que minorar igualmente del valor de adq. y aunque no los hayamos deducido.

En la operación de Venta tendrás que calcular la amortización de todos los años que la tuviste en arrendamiento y restarla del valor inicial de adquisición:

Valor Adquisición = importe real adquisición + gastos y tributos satisfechos en la Adquisición + coste de inversión y mejoras - AMORTIZACIONES.

Al disminuir el Valor Adquisición debido a las amortizaciones y como la Plusvalía en IRPF será la diferencia entre el Valor Venta - Valor Adquisición, entonces claro la diferencia será mayor y tendremos que pagar más por la operación (ganancias patrimoniales que irán a renta Ahorro).


PD: o sea que ya sabes de lo perdido saca lo que puedas, y amortiza como gasto... :D


Me lo voy a imprimir y a colgar en mi escritorio. Que bien explicado!!! Me has aclarado bastantes dudas, incluso las que no me había planteado como el cálculo de las plusvalías.

Muchas gracias de verdad!!!

P.D. En efecto me deduciré ese 3% como gasto.
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